小規模宅地等の特例について詳しく解説！

小規模宅地等の特例は、相続した土地の評価額を大幅に減額できる強力な節税策です。

一方で、多くの場合、特例を適用させるにはさまざまな要件などをクリアしている必要があります。

本記事では、特例の対象となる宅地の種類ごとの要件や、特例の適用を受ける際に考慮すべき点について解説していきます。

小規模宅地等の特例とは

小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住や事業などの目的で使用していた土地を相続した場合に、評価額を大幅に軽減できる制度です。

この特例を適用することで、宅地の評価額を最大で80％減額することが可能であり、節税対策として用いられます。

この小規模宅地等の特例を利用するには、相続税の申告書に適用を受ける旨を記載し、書類を添付して提出することが必要となります。

小規模宅地等の特例の対象となる土地の種類

小規模宅地等の特例の対象となる宅地は、その利用状況によって以下のように分類され、それぞれ減額される割合と限度面積が定められています。

適用を受けるためには、宅地の種類ごとに定められた要件を満たす必要があります。

特定居住用宅地等

特定居住用宅地等は、被相続人や被相続人と生計を共にしていた親族が住んでいた自宅の敷地を指します。

この宅地を相続した際に、小規模宅地等の特例を適用させた場合、評価額が80％減額されます。

なお、特例適用の上限面積は330平方メートルです。

この特例を適用できるのは、主に相続時点で被相続人と同居していた相続人となります。

また、もし同居していなかった場合も、いくつかの条件をクリアすることで特例の利用が可能になります。

特定事業用宅地等

特定事業用宅地等は、被相続人や被相続人と生計を共にしていた親族が、貸付事業を除いた事業を営んでいた敷地を指します。

この特定事業用宅地等には店舗や工場、医院などの敷地が該当します。

この宅地を相続した際に小規模宅地等の特例を適用させた場合、評価額が80％減額されます。

また、特例を適用できる上限面積は400平方メートルです。

なお、特例の適用には、その宅地を相続した親族が、申告期限までにその事業を引き継ぎ、その宅地を保有し、事業を継続していることが主な要件となります。

貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等は、被相続人や被相続人と生計を共にしていた親族、被相続人が自ら経営する会社が、賃貸マンションや駐車場などの貸付事業を営んでいた敷地を指します。

この宅地を相続した際に特例を適用した場合、評価額の減額割合は50％となります。

なお、特例適用の上限面積は200平方メートルです。

適用を受けるためには、その宅地を相続した親族が、申告期限までその宅地を保有し、貸付事業を継続していることが要件となります。

特定同族会社事業用宅地

特定同族会社事業用宅地等は、被相続人自らが経営する会社に貸し付けていた被相続人個人が所有する土地を指します。

この宅地を相続した際に特例を使用した場合、評価額の減額割合は80％となります。

また、特例を適用できる上限面積は400平方メートルとなります。

なお、この宅地においては、被相続人の親族がその会社の役員であるといった条件を満たした場合に特例を適用させることができます。

 小規模宅地等の特例を受ける時に気をつけること

小規模宅地等の特例は節税効果が高い反面、その適用要件は非常に厳格です。

わずかな手続きのミスや、被相続人や相続人の状況、あるいは相続財産に関する行動によって特例を適用できなくなるリスクがあります。

以下で詳しくみていきましょう。

申告期限前に土地を売却すると特例を適用できないことがある

小規模宅地等の特例の適用要件には、ほとんどの場合相続した宅地を相続税の申告期限まで保有し続けることが含まれています。

そのため、遺産分割が確定した後であっても、申告期限前にその土地を売却してしまうと、この保有要件を満たさなくなり、特例を適用できなくなってしまいます。

被相続人が老人ホームなどに入所していると特例を適用できないことがある

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合、特例を適用できない可能性があります。

これは、特定居住用宅地等における特例の適用要件が、「被相続人がその宅地に住んでいたこと」であるためです。

ただし、以下の条件を満たすことで特例の適用が可能となります。

• 被相続人が介護保険法等に規定する老人ホームなどに入所していた
• 被相続人が老人ホームなどに入所した後、その宅地が事業用や被相続人以外の人物の居住用として使用されていない
• 被相続人が要介護認定や要支援認定、障害支援区分の認定などを受けている

被相続人が老人ホームなどに入所していた場合はこれらの条件に注意する必要があります。

相続時精算課税制度を使うと特例を適用できない

相続時精算課税制度を利用して生前に贈与された宅地については、原則として小規模宅地等の特例を適用することができません。

この相続時精算課税制度は、生前の贈与を相続時に精算する制度です。

そして、この制度を利用して贈与された宅地は、基本的に小規模宅地等の特例が適用される「相続または遺贈により取得した宅地」の対象外とされます。

したがって、小規模宅地等の特例を適用したい場合は、暦年贈与など、他の贈与方式を検討する必要があります。

まとめ

小規模宅地等の特例は、要件を満たすことで相続税の負担を軽減できる節税策です。

しかし、被相続人が老人ホームに入所していた場合などでは、特例の適用が困難になることもあります。

こういったケースの他にも、何かお困りのことがありましたら、ぜひ一度お近くの税理士にご相談ください。